Ипотечную квартиру могут продать при банкротстве, даже если это единственное жильё семьи. Возможность сохранить её нужно оценить до подачи заявления: закон предусматривает отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором на установленных условиях. Такое соглашение утверждает суд; ипотека и обязанность платить по кредиту сохраняются.
Почему ипотечная квартира требует отдельной проверки
Общий иммунитет единственного жилья не действует, если на него может быть обращено взыскание по законодательству об ипотеке. Наличие регистрации и проживание детей сами по себе не отменяют залог.
Своевременная оплата ипотеки при просрочках по другим кредитам тоже не гарантирует сохранения квартиры. Банкротство затрагивает имущественное положение гражданина в целом, поэтому ипотечный вопрос нужно решить до того, как продажа станет фактом.
Отдельное мировое соглашение с банком
Статья 213.10-1 закона № 127-ФЗ позволяет заключить отдельное мировое соглашение по жилью, которое является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина и совместно проживающих членов семьи. Соглашение утверждает арбитражный суд; оно не прекращает дело в отношении других долгов.
Согласие остальных кредиторов по общему правилу не требуется. Однако нужно соблюсти условия закона, включая права кредиторов первой и второй очереди. При наличии последующей ипотеки в соглашении должны участвовать соответствующие залоговые кредиторы, включённые в реестр.
После утверждения соглашения жильё и участок под ним не реализуются в деле на предусмотренных законом условиях. Ипотека и обеспеченный ею долг сохраняются. Если есть просрочка, соглашение должно определять порядок её устранения.
Платежи должны иметь допустимый источник финансирования. В соглашении может участвовать третье лицо. Нельзя просто направить на ипотеку любые деньги из конкурсной массы, предназначенные для расчётов по делу.
Чтобы обсудить возможность соглашения через контакты на fastov34.ru, подготовьте ипотечный договор, сведения о просрочке и расчёт будущих платежей. Индивидуальные условия определяются по документам и согласуются с кредитором.
При неисполнении соглашения банк может вновь поставить вопрос о взыскании на жильё. Поэтому оценивать нужно не только возможность договориться, но и способность выполнять условия после завершения банкротства.
Реструктуризация долгов
Другой вариант — план реструктуризации, если доходы и остальные условия позволяют его исполнить. Общий максимальный срок плана составляет пять лет; для специального случая утверждения без одобрения собрания кредиторов — три года.
Права залогового кредитора учитываются отдельно. Нельзя без проверки обещать, что ипотечный платёж просто включат в удобный общий график. Содержание плана, позицию банка и расчёты нужно оценить до его представления суду.
Если жильё всё же продают
Продажа проходит по установленным законом правилам. Для единственного ипотечного жилья статья 213.27-1 предусматривает специальное распределение выручки, включая защищаемую часть средств, передаваемую гражданину. Поэтому формула «банк получает своё, весь остаток забирают остальные кредиторы» неполна.
Размер передаваемых гражданину средств зависит от расчёта по закону, внесённого первоначального взноса и платежей, требований кредиторов и возможного судебного уменьшения. Заранее обещать конкретную сумму нельзя.
Непогашенный остаток обычного кредитного долга может подпадать под освобождение по итогам реализации имущества, если нет предусмотренных законом исключений. Это не относится к ипотечному обязательству, сохранённому отдельным мировым соглашением.
Переговоры до обращения в суд
Если трудности временные, обсудите с банком изменение условий кредита. Отдельно проверьте право на ипотечные каникулы. Ни переговоры, ни льготный период сами по себе не списывают задолженность.
Подготовьте расчёт: сколько семья сможет платить сейчас и после изменения графика. Если новый платёж тоже непосилен, соглашение лишь отложит следующий конфликт.
Дети и материнский капитал
Регистрация несовершеннолетних не создаёт автоматического запрета на взыскание ипотечного жилья. Если использовался материнский капитал, необходимо проверить права детей, выделенные доли и исполнение связанных с покупкой обязанностей.
Передайте специалисту договор кредита, документы о приобретении жилья и использовании средств поддержки. Эти обстоятельства нужно учитывать при выборе способа урегулирования, а не выяснять после начала торгов.
Созаёмщик и поручитель
Банкротство одного заёмщика не означает автоматического освобождения созаёмщика или поручителя. Их ответственность определяется договором и законом. Если обязательство солидарное, кредитор может предъявлять требования к другому обязанному лицу в установленном объёме.
До выбора процедуры проверьте, как она повлияет на каждого участника кредита. Возможность списать личные долги одного человека не равнозначна прекращению обязательства для всей семьи.
С чего начать
Соберите кредитный договор, график и историю платежей, сведения о просрочке, выписку ЕГРН, документы о доходах и других долгах. Отдельно укажите созаёмщиков, поручителей и права детей.
На консультации в юридической практике ФАСТ можно сопоставить отдельное мировое соглашение, реструктуризацию и последствия продажи на примере вашего кредитного договора.
Вопросы перед обращением
Можно ли списать другие кредиты и продолжать платить ипотеку
Закон допускает отдельное мировое соглашение по единственному пригодному ипотечному жилью. При его утверждении ипотечное обязательство сохраняется, а другие долги рассматриваются в общем деле. Возможность освобождения от них суд оценивает отдельно.
Достаточно ли устной договорённости с банком
Нет. Для применения механизма статьи 213.10-1 требуется соглашение, утверждённое судом. Обсуждение условий с сотрудником банка или продолжение платежей не заменяет такого утверждения.
Правовая основа
Закон № 127-ФЗ — статьи 213.10-1, 213.14, 213.26, 213.27-1, 213.28
ГПК РФ — статья 446
Банк России — ипотечные каникулы
|