Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых аренда офиса от собственника может стать головной болью для обоих сторон. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.
Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда.
Как себя вести в такой ситуации рассказывает Леонид Титов, юрисконсульт.
Как защититься от выселения?
Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.
В договоре желательно четко обозначить следующие условия:
- порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
- порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
- случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
- возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
- разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.
Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?
Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:
- передача в субаренду;
- перепланировка или установки неотделимых улучшений;
- изменение декоративного облика входной группы;
- установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.
При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.
Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?
В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:
- получение более выгодного предложения от третьей стороны;
- блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
- несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
- резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.
В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.
Как правильно вести досудебные переговоры?
В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров...». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.
При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.
В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?
Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам.
Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:
- арендатор сам нарушил договор аренды;
- арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
- у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
- в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.
Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать?
Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора.
Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо:
- в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
- постараться заснять процесс передачи на фото или видео;
- ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре.
Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы.
Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки?
Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.
Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:
- указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
- указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
- предложить способ разрешения конфликта.
Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.
Как подготовиться к судебному процессу с собственником?
Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.
Обычно он выглядит примерно так:
- документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением;
- документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить);
- документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
- документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.
Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта.
Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?
Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях.
Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду.
|